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Justiça determina impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação em desfazimento de compra e venda de terreno sem edificação

No REsp nº 1.936.470, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial ajuizado por uma empresa vendedora em uma ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel (lote) ajuizada pelo comprador. A decisão determinou a impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação no intervalo temporal do desfazimento do negócio dispondo que a mera posse não causa a obrigação de pagamento de taxa de ocupação em terreno não edificado.

A decisão dispõe:

“O mero exercício da posse do imóvel por parte do promissário comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse fruído de uma vantagem (enriquecimento do beneficiário) que deveria, com segurança e por justa causa, ter ingressado no patrimônio da recorrente (empobrecimento do lesado). […] o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta […] de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido ao recorrido. Não está presente, pois, o requisito de sua diminuição patrimonial”.

Destacamos os principais fundamentos da taxa de ocupação, em desfazimento negócio jurídico da compra e venda de imóvel, dispostas na decisão judicial:

1. Natureza jurídica da taxa de ocupação em contratos de compra e venda residenciais

Em busca do retorno ao estado anterior à celebração do contrato pelas Partes, o pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador como retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado intervalo temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

2. Dos requisitos para obrigação de indenizar na vedação ao enriquecimento sem causa

A vedação ao enriquecimento sem causa é fundamento da previsão da taxa de ocupação. Os requisitos da obrigação de indenizar nesse caso são:

a) a diminuição patrimonial do lesado
b) o enriquecimento do beneficiado sem a existência de uma causa jurídica
c) o enriquecimento de um deverá provir diretamente do empobrecimento do outro

3. Diminuição patrimonial do lesado

Corresponde às indenizações decorrentes de (i) um dano emergente (perda da vítima) ou (ii) um lucro cessante (o que deixou de ganhar).

Especificamente quanto aos lucros cessantes, é necessário identificar as condições efetivas e objetivas da vantagem decorrente do enriquecido e que, indevidamente, não teria sido destinada ao empobrecido.

4. Do enriquecimento sem causa do comprador

Benefício da efetiva utilização do bem que, em virtude do desaparecimento da justa causa da posse, deveria ser retribuída mediante o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência.